Frais de notaire pour l'achat d'une maison : montants, calcul et conseils pour 2024

Qu'appelle-t-on vraiment « frais de notaire » lors d'un achat immobilier ?

Le terme « frais de notaire » est en réalité un raccourci trompeur. En pratique, la somme versée au notaire lors d'un achat immobilier se compose de trois grandes catégories bien distinctes, et la rémunération du notaire lui-même n'en représente qu'une petite partie.

• Les droits et taxes reversés à l'État et aux collectivités : ils constituent la part la plus importante, soit environ 80 % du total. On y trouve principalement les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément appelés « droits d'enregistrement ».
• Les débours : ce sont les sommes avancées par le notaire pour le compte de l'acheteur afin de rémunérer les différents intervenants (géomètre, service de publicité foncière, etc.) et d'obtenir les documents nécessaires à la transaction.
• La rémunération du notaire (émoluments) : encadrée par un tarif réglementé fixé par décret, elle représente généralement entre 1 % et 1,5 % du prix de vente.

Comprendre cette répartition est fondamental : vous ne pouvez pas négocier les taxes, mais vous pouvez agir sur certains postes pour réduire la facture globale.

Quel est le montant des frais de notaire pour acheter une maison ?

Le montant total varie selon la nature du bien acheté : ancien ou neuf. Cette distinction est capitale dans le calcul de vos frais d'acquisition.

Pour un bien immobilier ancien

Pour une maison ancienne (c'est-à-dire achevée depuis plus de 5 ans ou ayant déjà fait l'objet d'une première mutation), les frais de notaire représentent entre 7 % et 8 % du prix de vente. Par exemple, pour une maison achetée 300 000 €, comptez entre 21 000 € et 24 000 € de frais d'acquisition.

Pour un bien immobilier neuf

Pour une maison neuve (VEFA — Vente en l'État Futur d'Achèvement — ou construction récente), les frais sont nettement plus faibles : entre 2 % et 3 % du prix de vente. Pour ce même bien à 300 000 €, les frais n'atteignent que 6 000 € à 9 000 €. Cette différence s'explique par l'application de la TVA au lieu des droits de mutation classiques.

Tableau récapitulatif indicatif

• Maison à 150 000 € (ancien) : environ 10 500 € à 12 000 € de frais
• Maison à 250 000 € (ancien) : environ 17 500 € à 20 000 € de frais
• Maison à 400 000 € (ancien) : environ 28 000 € à 32 000 € de frais
• Maison à 400 000 € (neuf) : environ 8 000 € à 12 000 € de frais

Ces estimations sont données à titre indicatif. Pour obtenir une simulation précise adaptée à votre projet, les notaires référencés sur Notaires.io peuvent vous accompagner dès le premier rendez-vous, offert et sans engagement.

Comment sont calculés les frais de notaire étape par étape ?

Le calcul des frais de notaire suit une méthodologie précise, encadrée par la loi. Voici les principales composantes à connaître.

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

Ce sont les taxes les plus importantes. Elles se décomposent comme suit :

• Taxe départementale : fixée par le Conseil départemental, elle peut aller jusqu'à 4,5 % du prix de vente. La quasi-totalité des départements applique ce taux maximal.
• Taxe communale additionnelle : 1,20 % du prix de vente.
• Frais d'assiette et de recouvrement : 2,37 % de la taxe départementale, soit environ 0,1065 % du prix de vente.

Au total, les droits de mutation représentent environ 5,80 % du prix de vente dans la grande majorité des cas.

Les émoluments du notaire

La rémunération du notaire est calculée selon un barème dégressif réglementé :

• De 0 à 6 500 € : 3,870 %
• De 6 500 € à 17 000 € : 1,596 %
• De 17 000 € à 60 000 € : 1,064 %
• Au-delà de 60 000 € : 0,799 %

À ces émoluments s'ajoutent la TVA au taux de 20 % sur la rémunération du notaire, ainsi que la contribution de sécurité immobilière (0,10 % du prix de vente, avec un minimum de 15 €).

Les débours

Comptez en moyenne entre 800 € et 1 200 € pour les débours, qui couvrent notamment la demande de documents d'urbanisme, les extraits cadastraux, les frais de publicité foncière et les honoraires des intervenants tiers mandatés par le notaire.

Peut-on réduire les frais de notaire lors d'un achat immobilier ?

Bonne nouvelle : il existe plusieurs stratégies légales pour alléger la note. Elles méritent d'être étudiées sérieusement avec votre notaire.

Déduire la valeur des meubles et équipements

Les frais de notaire ne s'appliquent qu'au prix des murs, pas au mobilier. Si le vendeur laisse des équipements — cuisine équipée, climatisation, pergola, jacuzzi — il est possible de les valoriser séparément dans l'acte de vente. Cette somme est alors déduite de la base taxable. Attention : cette déduction doit être réaliste et justifiable par des factures ou une expertise.

Séparer le prix des honoraires d'agence

Si vous achetez via une agence immobilière, les honoraires d'agence à la charge de l'acheteur peuvent être exclus de la base de calcul des droits de mutation, à condition qu'ils soient clairement mentionnés dans le compromis de vente.

Vérifier l'éligibilité aux abattements départementaux

Certains départements accordent un abattement sur les droits de mutation pour l'achat d'une résidence principale. Ces dispositifs sont rares mais existent : renseignez-vous auprès de votre notaire pour savoir si votre département en propose un.

Opter pour un bien neuf

Comme évoqué précédemment, l'achat dans le neuf réduit drastiquement les frais d'acquisition. Si votre projet le permet, c'est l'une des optimisations les plus efficaces.

Quand et comment payer les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont réglés au moment de la signature de l'acte authentique de vente, c'est-à-dire lors du passage chez le notaire pour finaliser la transaction. Ils doivent donc être anticipés dans votre plan de financement global.

En pratique, voici ce qui se passe :

• Lors de la signature du compromis de vente, vous versez un acompte (généralement 5 à 10 % du prix de vente) qui sera déduit du prix final.
• Quelques jours avant la signature de l'acte authentique, le notaire vous adresse un appel de fonds détaillant le montant exact à virer, frais inclus.
• Le jour de la signature, vous réglez le solde du prix de vente et les frais de notaire par virement bancaire.

Il est important de noter que les frais de notaire sont rarement finançables par le crédit immobilier classique. La plupart des banques exigent qu'ils soient couverts par votre apport personnel. Certains établissements proposent toutefois des prêts à 110 % qui incluent les frais : renseignez-vous auprès de votre conseiller bancaire.

Pourquoi faire appel à un notaire dès le début de votre projet d'achat ?

Au-delà de son rôle incontournable lors de la signature de l'acte de vente, le notaire est un conseiller juridique précieux en amont de votre transaction. Il peut :

• Vérifier la situation juridique et hypothécaire du bien avant tout engagement
• Vous alerter sur des servitudes, des litiges ou des clauses contractuelles défavorables
• Optimiser la structure de votre acquisition (SCI, indivision, démembrement…)
• Vous conseiller sur le financement et les aides disponibles (PTZ, dispositifs locaux…)
• Rédiger le compromis de vente pour mieux protéger vos intérêts

Sur Notaires.io, trouvez en moins de 3 minutes le notaire qui correspond à votre projet immobilier parmi plus de 17 000 professionnels référencés. Consultez-le en visioconférence ou directement au cabinet — et bénéficiez du premier rendez-vous offert. Un accompagnement expert, accessible et sans engagement pour démarrer votre achat immobilier sur les meilleures bases.