Frais de notaire pour l'achat d'une maison : tout ce que vous devez savoir en 2024

Qu'est-ce que les frais de notaire lors d'un achat immobilier ?

Le terme frais de notaire est trompeur : il laisse penser que l'intégralité de la somme va dans la poche du notaire. En réalité, il s'agit d'un ensemble de frais regroupés sous cette appellation, dont la majeure partie est reversée à l'État et aux collectivités territoriales.

Ces frais se décomposent en trois grandes catégories :

• Les droits de mutation (ou droits d'enregistrement) : ils représentent la part la plus importante, environ 5,80 % du prix de vente dans l'ancien. Ce sont des taxes perçues par les départements et les communes.
• Les émoluments du notaire : il s'agit de la rémunération réglementée du notaire, fixée par décret. Elle représente environ 1 % du prix de vente pour les biens entre 60 000 € et 1 million d'euros.
• Les débours et frais annexes : ce sont les frais avancés par le notaire pour votre compte (frais de cadastre, publication foncière, documents d'urbanisme, etc.), généralement compris entre 800 € et 1 200 €.

Comprendre cette répartition est essentiel pour anticiper le coût total de votre acquisition et ne pas être surpris lors de la signature de l'acte authentique.

Quel est le montant des frais de notaire pour acheter une maison ?

Le montant des frais de notaire varie selon la nature du bien acheté : ancien ou neuf. Cette distinction est fondamentale pour estimer votre budget.

Pour un achat dans l'ancien

Lors de l'achat d'une maison ancienne (construite depuis plus de 5 ans et ayant déjà fait l'objet d'une mutation), les frais de notaire s'élèvent en moyenne à 7 % à 8 % du prix d'achat. Ce taux élevé s'explique par l'application des droits de mutation à taux plein.

Exemple concret : pour l'achat d'une maison à 250 000 €, les frais de notaire seront compris entre 17 500 € et 20 000 €. C'est une somme significative qu'il faut anticiper et prévoir en dehors de l'apport personnel destiné au bien.

Pour un achat dans le neuf

Dans le cas d'un logement neuf (VEFA, maison construite par un promoteur), les frais de notaire sont considérablement réduits : ils oscillent entre 2 % et 3 % du prix d'achat. Cette réduction s'explique par l'exonération des droits de mutation, remplacés par la TVA déjà intégrée dans le prix de vente.

Pour une maison neuve à 300 000 €, les frais de notaire ne dépasseront donc pas 6 000 à 9 000 €.

Comment calculer précisément les frais de notaire ?

Le calcul des émoluments du notaire est encadré par un barème réglementé et progressif, défini par le décret du 28 février 2020. Voici les tranches applicables :

• De 0 € à 6 500 € : 3,945 %
• De 6 500 € à 17 000 € : 1,627 %
• De 17 000 € à 60 000 € : 1,085 %
• Au-delà de 60 000 € : 0,814 %

À ces émoluments s'ajoute la TVA au taux de 20 %. Il faut ensuite additionner les droits de mutation et les débours pour obtenir le montant total des frais.

Pour simplifier cette estimation, de nombreux outils en ligne permettent de simuler les frais en quelques clics. Sur Notaires.io, vous pouvez non seulement trouver un notaire qualifié près de chez vous, mais aussi obtenir des conseils personnalisés dès le premier rendez-vous, offert et sans engagement.

Comment réduire légalement les frais de notaire ?

Même si une grande partie des frais est incompressible (les taxes sont fixées par la loi), il existe plusieurs leviers légaux pour alléger la facture.

Déduire le mobilier du prix de vente

Si la maison est vendue avec des équipements ou du mobilier (cuisine équipée, électroménager, climatisation, piscine hors-sol, etc.), il est possible de les valoriser séparément du bien immobilier. Les frais de notaire ne s'appliquent pas sur cette fraction. Attention : la valeur du mobilier doit être justifiée par des factures ou une attestation et ne peut pas être surévaluée sous peine de requalification fiscale.

Négocier les honoraires libres

Depuis 2016, les notaires peuvent appliquer une remise sur leurs émoluments jusqu'à 20 % pour les transactions supérieures à 150 000 €. Cette remise est à négocier directement avec votre notaire. Elle reste marginale au regard du total, mais peut représenter plusieurs centaines d'euros d'économie.

Opter pour le neuf ou la VEFA

Comme mentionné plus haut, l'achat d'un bien neuf permet de diviser les frais de notaire par trois. Si votre projet le permet, cette option peut générer une économie substantielle.

Ne pas inclure les frais d'agence dans la base de calcul

Les frais d'agence immobilière peuvent être mis à la charge de l'acheteur ou du vendeur selon le mandat. Lorsque les honoraires d'agence sont payés par le vendeur (mandat de vente classique), ils sont inclus dans le prix de vente et entrent donc dans la base de calcul des frais de notaire. En revanche, si l'acheteur mandate lui-même son agence, ces honoraires peuvent en être exclus, réduisant légèrement la base taxable.

Quand et comment payer les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont réglés le jour de la signature de l'acte authentique de vente, généralement 3 à 4 mois après la signature du compromis ou de la promesse de vente. Le notaire vous adresse au préalable un appel de fonds détaillé.

Il est important de noter que les fonds doivent être disponibles sur votre compte bancaire ou virement avant la date de signature. Le notaire ne peut pas signer l'acte sans avoir reçu l'intégralité des sommes dues.

Dans la plupart des cas, les frais de notaire ne sont pas finançables par le crédit immobilier (certaines banques l'acceptent toutefois sous conditions). Il est donc conseillé de les prévoir en apport personnel.

Un notaire peut également vous accompagner bien en amont, dès la rédaction du compromis de vente. Sur Notaires.io, plus de 17 000 notaires sont référencés sur toute la France. Vous pouvez trouver le professionnel idéal en 3 questions seulement et prendre rendez-vous en visioconférence ou directement au cabinet. Le premier rendez-vous est offert.

Frais de notaire et prêt immobilier : ce qu'il faut savoir

Les établissements bancaires intègrent rarement les frais de notaire dans le montant du prêt immobilier. La règle générale est que l'emprunteur doit disposer d'un apport personnel couvrant au minimum les frais de notaire, soit environ 7 à 10 % du prix d'achat pour un bien ancien.

Certains profils (primo-accédants avec revenus stables, fonctionnaires, professions libérales) peuvent négocier un financement à 110 % auprès de leur banque, incluant ainsi les frais de notaire dans le crédit. Cependant, cette pratique reste minoritaire et dépend fortement de votre dossier et de la politique de l'établissement prêteur.

Enfin, si vous bénéficiez du Prêt à Taux Zéro (PTZ), sachez que celui-ci ne peut pas financer les frais de notaire directement. Il est néanmoins cumulable avec d'autres financements pour constituer votre apport global.