Frais de notaire pour l'achat d'une maison : guide complet 2024
Vous achetez une maison et vous entendez parler de « frais de notaire » sans vraiment savoir ce que cela recouvre ? Vous n'êtes pas seul. Ces frais, obligatoires lors de tout achat immobilier en France, peuvent représenter plusieurs milliers d'euros. Pourtant, ils sont souvent mal anticipés par les primo-accédants. Dans ce guide complet, nous vous expliquons leur composition exacte, comment les estimer précisément, et comment les optimiser légalement pour alléger votre budget.
Qu'appelle-t-on vraiment « frais de notaire » ?
Le terme « frais de notaire » est en réalité un raccourci trompeur. Ces frais ne rémunèrent pas uniquement le notaire : ils constituent un ensemble de sommes que l'acheteur verse au notaire, lequel les redistribue ensuite à différents acteurs, dont principalement l'État.
On distingue trois grandes composantes :
- Les droits et taxes : ils représentent la part la plus importante (environ 80 % du total). Il s'agit principalement des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), collectés par le notaire pour le compte des collectivités locales et de l'État.
- Les débours : ce sont les frais avancés par le notaire pour réaliser les démarches administratives (documents d'urbanisme, état hypothécaire, extrait cadastral, etc.).
- La rémunération du notaire (émoluments) : c'est la part qui revient effectivement au notaire pour son travail. Elle est réglementée par l'État et représente une portion minoritaire du total.
Comprendre cette structure est essentiel pour éviter les mauvaises surprises le jour de la signature chez le notaire.
Quel est le montant des frais de notaire en 2024 ?
Le montant des frais de notaire varie selon la nature du bien acheté : neuf ou ancien. C'est une distinction fondamentale.
Pour un bien immobilier ancien
On parle de bien « ancien » dès lors qu'il a déjà fait l'objet d'une mutation (vente) ou qu'il a été achevé depuis plus de 5 ans. Dans ce cas, les frais de notaire s'élèvent en moyenne à 7 à 8 % du prix d'achat.
Exemple concret : pour l'achat d'une maison à 250 000 €, comptez entre 17 500 € et 20 000 € de frais de notaire.
Pour un bien immobilier neuf
Un bien neuf (VEFA ou bien achevé depuis moins de 5 ans et vendu pour la première fois) bénéficie d'une fiscalité allégée. Les frais de notaire sont alors compris entre 2 et 3 % du prix d'achat, car les droits de mutation sont réduits.
Exemple : pour une maison neuve à 300 000 €, les frais de notaire seront d'environ 6 000 à 9 000 €.
Tableau récapitulatif
- Bien ancien : 7 à 8 % du prix d'achat
- Bien neuf (VEFA) : 2 à 3 % du prix d'achat
- Terrain à bâtir : 7 à 8 % (même régime que l'ancien)
Comment sont calculés les émoluments du notaire ?
La rémunération officielle du notaire, appelée émoluments proportionnels, est fixée par décret. Elle est calculée selon un barème dégressif appliqué au prix de vente du bien :
- De 0 à 6 500 € : 3,870 %
- De 6 501 € à 17 000 € : 1,596 %
- De 17 001 € à 60 000 € : 1,064 %
- Au-delà de 60 000 € : 0,799 %
À ces émoluments s'ajoute la TVA à 20 %. Il est important de noter que depuis 2021, les notaires ont la possibilité d'accorder une remise sur leurs émoluments pouvant aller jusqu'à 20 % pour les transactions supérieures à 100 000 €. Cette remise est cependant laissée à leur discrétion.
Pour obtenir une estimation précise adaptée à votre projet, n'hésitez pas à consulter un notaire via Notaires.io : la plateforme vous met en relation avec plus de 17 000 notaires référencés en France, et le premier rendez-vous est offert.
Peut-on réduire les frais de notaire légalement ?
Bonne nouvelle : il existe plusieurs stratégies légales pour diminuer le montant des frais de notaire lors de l'achat d'une maison.
Déduire le mobilier du prix de vente
Les frais de notaire sont calculés sur le prix de vente du bien immobilier, pas sur les meubles et équipements qui n'y sont pas attachés. Si la maison est vendue avec une cuisine équipée, des meubles ou des électroménagers, il est possible de les valoriser séparément dans l'acte de vente.
Concrètement : si vous achetez une maison à 280 000 € avec une cuisine équipée estimée à 8 000 €, les frais de notaire seront calculés sur 272 000 € et non sur 280 000 €. Cette déduction doit être raisonnablement justifiée et documentée.
Négocier les honoraires d'agence à la charge du vendeur
Lorsque les honoraires d'agence immobilière sont à la charge de l'acheteur, ils sont inclus dans le prix de vente servant de base au calcul des frais de notaire. En revanche, si ces honoraires sont à la charge du vendeur, ils n'entrent pas dans l'assiette de calcul.
Cette distinction peut représenter une économie significative sur les frais de notaire, surtout pour des transactions importantes.
Faire appel à un seul notaire
Il est tout à fait possible d'avoir deux notaires lors d'une transaction (un pour l'acheteur, un pour le vendeur). Dans ce cas, les deux notaires se partagent les émoluments sans que cela coûte plus cher à l'acheteur. Cependant, si un seul notaire est mandaté, certains frais fixes peuvent être légèrement réduits.
Quand et comment payer les frais de notaire ?
Les frais de notaire sont réglés le jour de la signature de l'acte authentique de vente, chez le notaire. Ils s'ajoutent au prix d'achat du bien et doivent donc être prévus dans votre plan de financement dès le départ.
Concrètement, voici comment cela se passe :
- Avant la signature : le notaire vous adresse un décompte prévisionnel des frais. Vous devrez virer les fonds sur son compte séquestre avant la date de signature.
- Le jour de la signature : le notaire procède à la lecture et à la signature de l'acte, puis redistribue les fonds : le prix d'achat au vendeur, les taxes à l'État, et conserve ses émoluments.
- Après la signature : un compte rendu détaillé vous est adressé. Si une provision a été perçue en trop, le notaire vous rembourse le surplus (ce qui est fréquent car les provisions sont souvent majorées).
Attention : les frais de notaire sont très rarement finançables via un crédit immobilier classique. Ils doivent généralement être couverts par votre apport personnel. Certaines banques acceptent cependant de les intégrer dans un prêt à 110 %.
Comment trouver le bon notaire pour votre achat immobilier ?
Choisir son notaire est une étape clé dans un achat immobilier. Un bon notaire vous conseillera sur la structuration de votre acquisition, vérifiera les documents d'urbanisme, analysera les servitudes éventuelles et sécurisera juridiquement la transaction.
Avec Notaires.io, trouver le bon professionnel n'a jamais été aussi simple. La plateforme vous permet de :
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Que vous soyez primo-accédant ou investisseur expérimenté, un notaire compétent est votre meilleur allié pour sécuriser votre achat et optimiser votre situation fiscale. Ne laissez pas cette étape au hasard.
Questions fréquentes
Les frais de notaire sont-ils négociables ?
La part des droits et taxes (environ 80 % du total) n'est pas négociable car fixée par la loi. En revanche, depuis 2021, les notaires peuvent accorder une remise allant jusqu'à 20 % sur leurs émoluments pour les transactions supérieures à 100 000 €. Cette remise reste à leur discrétion. Il est donc possible de demander, sans garantie d'obtenir.
Les frais de notaire sont-ils les mêmes partout en France ?
Pas tout à fait. Les émoluments du notaire sont fixés nationalement par décret. En revanche, les droits de mutation (la part la plus importante) varient selon les départements. La plupart des départements appliquent un taux de 4,50 %, mais certains, comme l'Indre ou Mayotte, appliquent un taux réduit de 3,80 %. La différence peut représenter plusieurs centaines d'euros selon le prix du bien.
Peut-on financer les frais de notaire avec son crédit immobilier ?
Les banques financent rarement les frais de notaire dans un prêt immobilier classique (prêt à 100 %). Certains établissements proposent un prêt à 110 % qui inclut ces frais, mais cela reste conditionné à un dossier solide. En règle générale, il est fortement conseillé de prévoir les frais de notaire dans votre apport personnel pour faciliter l'obtention du prêt.
Dois-je avoir mon propre notaire ou puis-je utiliser celui du vendeur ?
Vous avez le droit de choisir votre propre notaire, ce qui est fortement recommandé. Les deux notaires (acheteur et vendeur) se partagent alors les émoluments sans surcoût pour vous. Avoir votre propre notaire garantit qu'un professionnel défend exclusivement vos intérêts dans la transaction, vérifie les documents et vous conseille en toute indépendance.
Quand sont dus les frais de notaire lors d'un achat immobilier ?
Les frais de notaire sont dus le jour de la signature de l'acte authentique de vente, et non lors de la promesse de vente. Le notaire vous demandera généralement de virer les fonds sur son compte séquestre quelques jours avant la signature. Il vous adressera ensuite un décompte définitif et vous remboursera l'éventuel trop-perçu dans les semaines suivant l'acte.