Immobilier6 min de lecture

Frais de notaire pour une vente immobilière : comment les calculer en 2024 ?

Par Notaires.io·25 juin 2026

Vous achetez ou vendez un bien immobilier et vous vous interrogez sur les frais de notaire ? Vous n'êtes pas seul. Ces frais, souvent redoutés pour leur montant, restent mal compris par la majorité des acquéreurs. Pourtant, les décrypter permet de mieux préparer votre plan de financement et d'éviter les mauvaises surprises le jour de la signature. Voici un guide complet et accessible pour tout savoir sur les frais de notaire en cas de vente immobilière.

Qu'appelle-t-on réellement « frais de notaire » ?

Le terme frais de notaire est en réalité un raccourci trompeur. La majeure partie de ces frais ne revient pas au notaire lui-même, mais à l'État et aux collectivités territoriales. On parle plus précisément de frais d'acquisition, composés de trois grandes catégories :

Les droits de mutation (ou taxes fiscales) : ils représentent environ 80 % du total et sont reversés au Trésor public, au département et à la commune.
Les émoluments du notaire : la rémunération réglementée du notaire, fixée par décret.
Les débours et frais annexes : les sommes avancées par le notaire pour le compte de son client (documents d'urbanisme, frais de cadastre, etc.).

Cette distinction est fondamentale : le notaire agit comme un collecteur de taxes pour l'État, ce qui explique l'importance de ces frais dans une transaction.

Quel est le montant des frais de notaire selon le type de bien ?

Le montant des frais varie selon que le bien est ancien ou neuf, car les droits de mutation diffèrent sensiblement.

Dans l'ancien : entre 7 et 8 % du prix de vente

Pour un bien immobilier ancien (plus de 5 ans), les frais d'acquisition oscillent généralement entre 7 % et 8 % du prix d'achat. Par exemple, pour un appartement acheté 250 000 €, il faut anticiper entre 17 500 € et 20 000 € de frais supplémentaires.

Dans le neuf ou en VEFA : entre 2 et 3 %

Pour un bien immobilier neuf ou acquis en état futur d'achèvement (VEFA), les droits de mutation sont réduits. Les frais totaux s'établissent alors entre 2 % et 3 % du prix d'achat, ce qui constitue un avantage financier non négligeable pour les acquéreurs.

Un exemple chiffré comparatif

Bien ancien à 300 000 € : frais estimés entre 21 000 € et 24 000 €
Bien neuf à 300 000 € : frais estimés entre 6 000 € et 9 000 €

Ces chiffres illustrent l'importance d'identifier le statut fiscal du bien avant de finaliser votre plan de financement.

Décomposition détaillée des frais de notaire

Pour comprendre précisément comment se calculent ces frais, voici le détail de chaque composante.

1. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

Les DMTO constituent la part la plus importante des frais. Ils se décomposent ainsi :

Taxe départementale : 4,50 % du prix de vente (taux applicable dans la quasi-totalité des départements depuis 2014)
Taxe communale : 1,20 % reversée aux communes
Frais d'assiette et de recouvrement : environ 0,10 % prélevé par l'État

Au total, les DMTO représentent environ 5,80 % du prix de vente dans l'ancien.

2. Les émoluments du notaire

Les émoluments sont réglementés par décret (décret du 26 février 2016) et calculés selon un barème dégressif appliqué au prix de vente :

De 0 à 6 500 € : 3,945 %
De 6 500 € à 17 000 € : 1,627 %
De 17 000 € à 60 000 € : 1,085 %
Au-delà de 60 000 € : 0,814 %

À ces émoluments s'ajoute la TVA au taux de 20 %. Pour un bien à 250 000 €, les émoluments nets du notaire s'élèvent à environ 2 000 à 2 500 €, soit une part modeste du total des frais.

3. Les débours

Les débours sont les frais que le notaire avance pour votre compte : frais de géomètre, documents d'urbanisme, état hypothécaire, publication au fichier immobilier, etc. Ils varient selon les dossiers mais représentent généralement entre 800 € et 1 200 €.

4. La contribution de sécurité immobilière (CSI)

Depuis 2013, la contribution de sécurité immobilière a remplacé le salaire du conservateur des hypothèques. Elle s'élève à 0,10 % du prix de vente, avec un minimum de 15 €.

Comment calculer les frais de notaire : méthode pratique

Voici une méthode simple pour estimer vos frais en quelques minutes :

Identifiez le prix de vente net vendeur (hors commission d'agence si celle-ci est à la charge de l'acheteur).
Déterminez si le bien est neuf ou ancien.
Appliquez le taux global : 7,5 % pour l'ancien, 2,5 % pour le neuf à titre indicatif.
Vérifiez les spécificités locales : certains départements peuvent appliquer un taux réduit de 3,80 % au lieu de 4,50 % (cas rares).

Pour un calcul précis, il est vivement recommandé d'utiliser un simulateur officiel ou de consulter directement un notaire. Sur Notaires.io, vous pouvez trouver un notaire près de chez vous ou disponible en visioconférence pour obtenir une estimation personnalisée lors d'un premier rendez-vous offert.

Peut-on réduire les frais de notaire ?

Si les droits de mutation sont fixes et non négociables, quelques leviers permettent de réduire légalement la base de calcul des frais.

Déduire la valeur du mobilier

Si le bien vendu comprend des meubles (cuisine équipée, dressing, électroménager), leur valeur peut être déduite du prix de vente immobilier sur lequel sont calculés les droits de mutation. Cette déduction doit être justifiée par une liste détaillée et des valeurs réalistes. La pratique est légale mais encadrée : le fisc peut requalifier si les montants paraissent excessifs.

Négocier les honoraires du notaire

Depuis 2016, les notaires ont la possibilité d'accorder une remise sur leurs émoluments jusqu'à 20 % pour les transactions supérieures à 150 000 €. Cette remise est facultative et à la discrétion du notaire. N'hésitez pas à en faire la demande.

Opter pour un bien neuf

Comme évoqué précédemment, l'acquisition d'un bien neuf permet de bénéficier de droits de mutation très réduits, représentant une économie substantielle sur des montants élevés.

Qui paie les frais de notaire : vendeur ou acheteur ?

En France, les frais de notaire sont à la charge de l'acheteur dans la quasi-totalité des transactions immobilières. C'est une règle d'usage clairement établie, même si rien n'interdit légalement une répartition différente si les deux parties s'accordent.

Il existe cependant une exception notable : la vente en acte en main. Dans ce cas, le vendeur s'engage à prendre en charge les frais de notaire, ce qui lui permet d'afficher un prix d'achat tout compris pour l'acquéreur. Cette formule reste marginale mais peut faciliter la négociation.

Par ailleurs, lorsque deux notaires interviennent dans la transaction (celui du vendeur et celui de l'acheteur), les frais ne sont pas doublés : les émoluments sont simplement partagés entre les deux études. L'acheteur a donc tout intérêt à se faire représenter par son propre notaire sans craindre de surcoût.

Questions fréquentes

Comment calculer rapidement les frais de notaire pour un achat immobilier ?

Pour une estimation rapide, appliquez 7,5 % du prix d'achat pour un bien ancien et 2,5 % pour un bien neuf. Ces taux sont indicatifs. Pour un calcul précis intégrant les spécificités de votre dossier (mobilier, localisation, type de bien), consultez un notaire. Sur Notaires.io, le premier rendez-vous est offert et peut se faire en visioconférence.

Les frais de notaire sont-ils les mêmes dans tous les départements ?

Pas tout à fait. La taxe départementale, qui constitue la majeure partie des droits de mutation, est fixée à 4,50 % dans la quasi-totalité des départements. Quelques départements ont maintenu un taux réduit à 3,80 %. Les émoluments du notaire, eux, sont identiques sur tout le territoire car réglementés par décret national.

Peut-on intégrer les frais de notaire dans son prêt immobilier ?

Oui, certaines banques acceptent de financer les frais de notaire dans le cadre d'un crédit immobilier, notamment lorsque l'emprunteur ne dispose pas d'apport personnel. On parle alors de financement à 110 %. Cela augmente le montant du crédit et donc le coût total, mais permet d'accéder à la propriété sans mobiliser d'épargne pour couvrir ces frais.

Quand doit-on payer les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont réglés le jour de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire. L'acheteur doit donc disposer des fonds nécessaires à cette date, en sus du prix d'achat du bien. Le notaire demande généralement un virement quelques jours avant la signature pour s'assurer de la disponibilité des fonds.

Est-il obligatoire de passer par un notaire pour vendre un bien immobilier ?

Oui, en France, la vente d'un bien immobilier doit obligatoirement être constatée par un acte authentique rédigé par un notaire. Cette obligation légale garantit la sécurité juridique de la transaction pour les deux parties. Le notaire vérifie l'absence de servitudes, d'hypothèques ou de litiges et assure la publicité foncière de la vente.