Frais de notaire pour une vente immobilière : comment les calculer en 2024 ?

Qu'appelle-t-on réellement « frais de notaire » ?

Le terme « frais de notaire » est en réalité un raccourci trompeur. La grande majorité de ces frais ne revient pas au notaire lui-même, mais à l'État et aux collectivités territoriales sous forme de taxes et droits d'enregistrement. On parle plus précisément de frais d'acquisition, qui se décomposent en trois grandes catégories :

• Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : la part la plus importante, reversée au département et à la commune. Ils représentent environ 5,80 % du prix de vente dans la quasi-totalité des départements français.
• Les émoluments du notaire : la rémunération réglementée du notaire, calculée selon un barème national fixé par décret. Elle représente généralement 1 à 1,5 % du prix de vente.
• Les débours et frais annexes : remboursement des frais avancés par le notaire (documents d'urbanisme, état hypothécaire, géomètre, etc.), estimés entre 800 € et 1 200 € en moyenne.

Comprendre cette répartition est fondamental : réduire les frais de notaire passe avant tout par une optimisation des droits de mutation, et non par une négociation sur les honoraires du professionnel, qui sont strictement encadrés par la loi.

Comment calculer les frais de notaire pour une vente immobilière ?

Pour un bien immobilier ancien

Pour un logement ancien (construit depuis plus de 5 ans ou ayant fait l'objet d'une première mutation), les frais de notaire oscillent entre 7 % et 8 % du prix d'achat. Voici un exemple concret :

• Prix de vente : 250 000 €
• Droits de mutation (5,80 %) : 14 500 €
• Émoluments du notaire (~1,2 %) : 3 000 €
• Débours et TVA : ~1 200 €
• Total estimé : environ 18 700 €

Ce calcul est une estimation. Les émoluments du notaire sont calculés selon un barème dégressif par tranches, défini par le décret du 26 février 2016, modifié en 2021. À titre indicatif, voici les taux appliqués :

• Jusqu'à 6 500 € : 3,945 %
• De 6 500 € à 17 000 € : 1,627 %
• De 17 000 € à 60 000 € : 1,085 %
• Au-delà de 60 000 € : 0,814 %

Ces taux s'appliquent sur le prix de vente HT, et une TVA à 20 % est ensuite ajoutée sur les émoluments.

Pour un bien immobilier neuf

L'achat dans le neuf (VEFA ou bien achevé depuis moins de 5 ans vendu pour la première fois) bénéficie de frais réduits, entre 2 % et 3 % du prix d'achat. Les droits de mutation sont remplacés par une TVA à 20 % déjà incluse dans le prix de vente affiché, et seuls les émoluments du notaire et les débours s'ajoutent réellement.

Cas particulier : le terrain à bâtir

L'acquisition d'un terrain à bâtir suit également le régime de la TVA immobilière lorsqu'il est vendu par un professionnel. Les frais de notaire sont alors proches du régime du neuf. En revanche, si le terrain est vendu par un particulier, les droits de mutation classiques s'appliquent.

Les astuces légales pour réduire les frais de notaire

Si les droits de mutation sont peu compressibles, plusieurs stratégies permettent de réduire légalement le montant des frais de notaire :

Déduire les meubles du prix de vente

Les frais de notaire sont calculés sur la valeur des biens immobiliers, pas sur les biens mobiliers. Si le bien est vendu avec des équipements (cuisine intégrée, parquet, volets motorisés, etc.), leur valeur peut être déduite du prix de vente via une liste estimative des meubles, établie contradictoirement entre vendeur et acheteur. Cette liste doit être réaliste et documentée pour être acceptée par l'administration fiscale. En pratique, la déduction est plafonnée à environ 5 % du prix total.

Séparer le prix des honoraires d'agence

Si vous achetez via une agence immobilière et que les honoraires sont à la charge de l'acheteur, il est possible, sous conditions, de les exclure de l'assiette de calcul des droits de mutation. Pour cela, le mandat de vente doit préciser que les honoraires sont à la charge exclusive de l'acquéreur, et la distinction doit figurer explicitement dans le compromis de vente.

Anticiper avec le bon notaire

Certains montages juridiques (SCI, démembrement de propriété, acquisition en indivision) peuvent modifier la structure des frais. Un notaire expérimenté en droit immobilier saura vous conseiller sur la solution la plus adaptée à votre situation. Sur Notaires.io, vous pouvez trouver en quelques clics un notaire spécialisé en immobilier près de chez vous — ou en visioconférence — et bénéficier d'un premier rendez-vous offert pour évoquer votre projet d'acquisition.

Qui paie les frais de notaire : acheteur ou vendeur ?

En droit français, les frais de notaire sont traditionnellement à la charge de l'acheteur. C'est lui qui supporte les droits de mutation, les émoluments du notaire et les débours. Cette règle est d'ordre public pour les droits fiscaux, mais les parties peuvent convenir contractuellement que le vendeur prend en charge tout ou partie des émoluments du notaire (clause dite « acte en main »).

Le vendeur, de son côté, peut être amené à supporter certains frais spécifiques, notamment en cas de mainlevée d'hypothèque sur le bien vendu. Ces frais, appelés frais de mainlevée, sont à sa charge exclusive et peuvent représenter 0,3 à 0,5 % du capital initial emprunté.

Frais de notaire et prêt immobilier : ce que vous devez savoir

Les frais de notaire ne sont généralement pas finançables par le prêt immobilier classique. Les banques financent en principe 100 % du prix d'achat du bien, mais exigent que les frais d'acquisition soient couverts par l'apport personnel de l'emprunteur. C'est pourquoi il est conseillé de disposer d'un apport minimum de 10 % du prix d'achat pour un bien ancien, afin de couvrir ces frais.

Toutefois, certains prêts permettent de financer les frais de notaire :

• Le prêt à 110 % proposé par certaines banques pour les profils solides
• Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les primo-accédants, qui peut inclure les frais dans son assiette
• Le prêt Action Logement sous conditions de ressources

Dans tous les cas, la simulation préalable de vos frais de notaire est indispensable avant de constituer votre dossier de financement. Des outils en ligne existent, mais rien ne remplace l'analyse personnalisée d'un notaire qui connaît les spécificités de votre département et de votre situation patrimoniale.

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Calculer ses frais de notaire est une étape clé, mais elle ne remplace pas un accompagnement juridique de qualité. Que vous soyez primo-accédant, investisseur ou que vous vendiez votre résidence principale, un notaire compétent en droit immobilier peut vous faire économiser du temps, de l'argent et vous éviter des erreurs coûteuses.

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