Frais de notaire pour une vente immobilière : tout comprendre et bien calculer

Qu'appelle-t-on vraiment « frais de notaire » ?

Le terme « frais de notaire » est un abus de langage très répandu. En réalité, la grande majorité des sommes versées au notaire lors d'une vente immobilière ne lui revient pas directement. Ces frais se décomposent en trois grandes catégories :

• Les droits et taxes : ils représentent environ 75 à 80 % du total. Il s'agit principalement des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), reversés à l'État et aux collectivités locales (département, commune).
• Les débours : ce sont les frais avancés par le notaire pour le compte de l'acheteur afin d'obtenir différents documents administratifs (état hypothécaire, document d'urbanisme, extrait cadastral, etc.). Ils représentent environ 10 % du total.
• La rémunération du notaire (émoluments) : c'est la part qui revient réellement au notaire pour son travail. Elle est fixée par décret et représente entre 10 et 15 % du total des frais.

Comprendre cette distinction est essentiel pour ne pas confondre le coût d'un service professionnel avec une charge fiscale imposée par la loi.

Quel est le montant des frais de notaire en 2024 ?

Le montant des frais de notaire varie principalement selon que le bien est ancien ou neuf.

Dans l'immobilier ancien

Pour un logement ancien (construit depuis plus de 5 ans ou ayant déjà été habité), les frais de notaire s'élèvent en général à 7 à 8 % du prix de vente. C'est le cas le plus fréquent sur le marché immobilier français.

Exemple : Pour un appartement acheté 250 000 €, les frais de notaire seront compris entre 17 500 € et 20 000 €.

Dans l'immobilier neuf

Pour un bien neuf (vendu en VEFA — vente en l'état futur d'achèvement — ou construit depuis moins de 5 ans et jamais habité), les frais sont beaucoup plus faibles : 2 à 3 % du prix de vente. En cause : l'absence de droits de mutation dans ce cas, remplacés par la TVA déjà incluse dans le prix.

Exemple : Pour un appartement neuf à 300 000 €, les frais de notaire seront d'environ 6 000 à 9 000 €.

Tableau récapitulatif

• Bien ancien : 7 à 8 % du prix d'achat
• Bien neuf (VEFA) : 2 à 3 % du prix d'achat
• Terrain à bâtir : 7 à 8 % (assimilé à de l'ancien fiscalement)

Comment sont calculés les émoluments du notaire ?

Les émoluments du notaire sont fixés par le décret n° 2020-179 du 28 février 2020, qui a instauré un barème dégressif en tranches. Plus le prix du bien est élevé, plus le taux appliqué à chaque tranche diminue.

Voici les tranches applicables en 2024 :

• De 0 à 6 500 € : 3,870 %
• De 6 500 € à 17 000 € : 1,596 %
• De 17 000 € à 60 000 € : 1,064 %
• Au-delà de 60 000 € : 0,799 %

À ces taux s'ajoute la TVA au taux de 20 % sur les émoluments. De plus, depuis 2021, les notaires ont la faculté d'accorder une remise sur leurs émoluments pouvant aller jusqu'à 20 % pour les transactions supérieures à 100 000 €. Il est donc possible de négocier cette part, dans les limites prévues par la loi.

Les droits de mutation : la part la plus lourde

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) constituent le poste le plus important des frais de notaire dans l'ancien. Ils se décomposent ainsi :

• Taxe départementale : jusqu'à 4,50 % (taux appliqué dans la quasi-totalité des départements)
• Taxe communale : 1,20 % (reversée aux communes)
• Frais d'assiette et recouvrement : 2,37 % de la taxe départementale (prélevés par l'État)
• Contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix de vente

Au total, les droits de mutation représentent environ 5,80 % du prix d'achat dans les départements appliquant le taux maximal, ce qui est le cas pour la quasi-totalité du territoire métropolitain. Quelques rares départements (Indre, Isère, Morbihan, Mayotte) ont maintenu un taux réduit de 3,80 %.

Peut-on réduire les frais de notaire ? Astuces légales

Bonne nouvelle : il existe plusieurs façons légales de diminuer le montant des frais de notaire, même si les marges de manœuvre restent limitées.

1. Déduire la valeur des meubles

Lors d'une vente d'un bien meublé, il est possible de déduire du prix de vente la valeur des meubles et équipements (cuisine équipée, électroménager, etc.) via un inventaire détaillé joint à l'acte. Les droits de mutation ne s'appliquent pas sur cette part. Attention : la déduction est plafonnée à 5 % du prix total et doit être justifiée par des documents sérieux.

2. Choisir un bien neuf

Comme évoqué, opter pour un logement neuf ou en VEFA permet de diviser les frais de notaire par trois environ. C'est un levier puissant pour les primo-accédants soucieux de préserver leur apport.

3. Demander une remise sur les émoluments

Pour les transactions supérieures à 100 000 €, n'hésitez pas à demander au notaire s'il pratique la remise sur émoluments (jusqu'à 20 % autorisés). Cette pratique reste à sa discrétion, mais certains notaires l'accordent pour les dossiers importants.

4. Séparer les honoraires d'agence

Si vous passez par une agence immobilière, les honoraires d'agence peuvent être stipulés comme étant à la charge de l'acheteur dans l'acte. Dans ce cas, ils sont exclus de la base de calcul des droits de mutation, ce qui réduit mécaniquement les frais de notaire. Attention : cela doit être clairement mentionné dans le compromis et l'acte authentique.

Comment simuler vos frais de notaire facilement ?

Avant de signer un compromis de vente, il est indispensable d'estimer avec précision le montant total des frais afin d'ajuster votre plan de financement. Plusieurs outils existent :

• Les simulateurs en ligne : rapides et gratuits, ils donnent une estimation fiable en quelques secondes.
• La consultation d'un notaire : pour une estimation personnalisée et des conseils juridiques adaptés à votre situation, rien ne vaut l'avis d'un professionnel.

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Pour votre simulation, retenez la règle pratique suivante : prévoyez 8 % du prix d'achat pour un bien ancien et 3 % pour un bien neuf. Ces pourcentages vous permettront de ne pas être pris au dépourvu lors du déblocage des fonds par votre banque.