Frais de notaire pour une vente immobilière : comment les calculer en 2024 ?

Qu'est-ce que les frais de notaire lors d'une vente immobilière ?

L'expression « frais de notaire » est en réalité un raccourci trompeur. Ces frais constituent ce que l'on appelle techniquement les frais d'acquisition, et ils se décomposent en trois grandes catégories bien distinctes :

• Les droits et taxes (environ 80 % du total) : il s'agit principalement des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), reversés à l'État et aux collectivités territoriales. Ils représentent la part la plus importante.
• Les émoluments du notaire (environ 10 %) : c'est la rémunération réelle du notaire pour la rédaction de l'acte authentique. Elle est fixée par décret et donc identique chez tous les notaires.
• Les débours (environ 10 %) : ce sont les frais avancés par le notaire pour votre compte — frais de publication au service de la publicité foncière, état hypothécaire, frais cadastraux, etc.

Comprendre cette structure est essentiel : quelle que soit la réputation ou la localisation du notaire, ses émoluments seront les mêmes. Ce qui varie, c'est essentiellement le taux des droits de mutation selon le département.

Quel est le montant des frais de notaire selon le type de bien ?

Le montant des frais de notaire dépend avant tout de la nature du bien acheté : neuf ou ancien.

Dans l'immobilier ancien

Pour un bien immobilier dit « ancien » (achevé depuis plus de 5 ans et ayant déjà été vendu), les frais de notaire s'élèvent à entre 7 % et 8 % du prix de vente. C'est le cas le plus fréquent pour les particuliers.

Exemple concret : pour un appartement acheté 250 000 €, vous devrez prévoir entre 17 500 € et 20 000 € de frais d'acquisition en sus du prix affiché.

Dans l'immobilier neuf

Pour un bien neuf ou en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), les frais sont nettement réduits : ils se situent entre 2 % et 3 % du prix de vente. Cette différence s'explique par l'absence de droits de mutation à taux plein, remplacés par une TVA déjà intégrée dans le prix.

Exemple : pour un appartement neuf à 300 000 €, comptez environ 6 000 à 9 000 € de frais de notaire.

Cas particulier : les terrains à bâtir

L'achat d'un terrain à bâtir suit le régime du neuf si le vendeur est un professionnel assujetti à la TVA. Dans le cas contraire, les droits de mutation s'appliquent comme dans l'ancien. Pensez à vérifier ce point avec votre notaire.

Comment calculer précisément les frais de notaire ?

Le calcul des émoluments du notaire est encadré par le décret n° 2020-179 du 28 février 2020. Ils sont calculés selon un barème dégressif appliqué au prix de vente :

• De 0 à 6 500 € : 3,870 %
• De 6 500 € à 17 000 € : 1,596 %
• De 17 000 € à 60 000 € : 1,064 %
• Au-delà de 60 000 € : 0,799 %

À ces émoluments s'ajoutent 20 % de TVA sur la rémunération du notaire.

Pour les droits de mutation, le taux varie selon les départements. La plupart ont adopté le taux maximum de 5,80 %, mais quelques départements (comme l'Indre, l'Isère ou Mayotte) maintiennent un taux réduit à 5,09 %.

Bon à savoir : depuis 2021, les notaires peuvent consentir une remise sur leurs émoluments pouvant aller jusqu'à 20 % pour les transactions supérieures à 100 000 €. N'hésitez pas à aborder ce point lors de votre rendez-vous.

Peut-on réduire ses frais de notaire ?

Si les droits de mutation sont incompressibles car fixés par la loi, plusieurs stratégies légales permettent de réduire l'assiette de calcul des frais de notaire.

Déduire la valeur des meubles et équipements

Lors de l'achat d'un bien immobilier, il est possible de déduire du prix de vente la valeur des biens mobiliers inclus dans la transaction : cuisine équipée, électroménager, luminaires, parquet flottant non fixé, etc. Cette valeur est déduite de l'assiette taxable, ce qui réduit mécaniquement les droits de mutation.

Attention : cette déduction doit être justifiée par une liste précise et valorisée, et rester raisonnable pour ne pas être requalifiée par l'administration fiscale.

Faire payer les honoraires d'agence par le vendeur

Si la commission d'agence immobilière est à la charge du vendeur (et non de l'acheteur), elle n'est pas intégrée dans le prix servant de base au calcul des frais de notaire. Cela peut représenter une économie substantielle.

Négocier les émoluments du notaire

Comme mentionné, une remise jusqu'à 20 % est possible sur les émoluments pour les biens supérieurs à 100 000 €. Sur Notaires.io, vous pouvez prendre rendez-vous directement avec un notaire pour aborder ces questions de manière transparente dès le premier entretien — offert.

Qui paie les frais de notaire : acheteur ou vendeur ?

En France, la règle générale veut que ce soit l'acheteur qui supporte les frais de notaire. C'est lui qui mandate le notaire pour sécuriser juridiquement la transaction en rédigeant l'acte authentique de vente.

Cependant, rien n'interdit que le vendeur dispose également de son propre notaire. Dans ce cas, les deux notaires se partagent les émoluments sans que cela engendre un coût supplémentaire pour l'acheteur.

Il existe une exception notable : dans certaines ventes dites « acte en main », les frais de notaire sont contractuellement mis à la charge du vendeur. Cette pratique reste rare mais légalement valide.

Quand et comment payer les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont réglés au moment de la signature de l'acte authentique de vente, généralement 2 à 3 mois après la signature du compromis. Le notaire demande en amont une provision sur frais, souvent par virement bancaire sécurisé.

À noter : le notaire dispose ensuite de plusieurs mois pour remettre le décompte définitif. Il arrive fréquemment qu'un léger remboursement soit effectué si la provision versée était supérieure aux frais réels définitifs.

Pour financer ces frais, les banques n'acceptent généralement pas de les intégrer dans le prêt immobilier principal. Il est donc conseillé de disposer de cet apport en fonds propres. Certains établissements proposent toutefois des prêts à 110 % intégrant les frais d'acquisition.

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