Dissolution de SCI : procédure et rôle du notaire

Les causes de dissolution d'une SCI

Une société civile immobilière (SCI) peut être dissoute pour plusieurs raisons prévues par les articles 1844-7 et suivants du Code civil. La dissolution volontaire, décidée par les associés en assemblée générale, est la cause la plus fréquente. Elle peut résulter d'un accord unanime ou d'une majorité qualifiée selon les statuts, notamment lorsque le projet immobilier qui justifiait la création de la SCI est achevé ou abandonné.

Les causes de dissolution de plein droit comprennent l'arrivée du terme de la société (les SCI sont créées pour une durée maximale de 99 ans), la réalisation ou l'impossibilité de l'objet social, et la réunion de toutes les parts en une seule main pendant plus d'un an (car une société nécessite au moins deux associés). La dissolution judiciaire peut être prononcée par le tribunal en cas de mésentente grave entre associés paralysant le fonctionnement de la société.

Avant d'engager une procédure de dissolution, le notaire peut vous proposer des alternatives : restructuration de la SCI, rachat de parts, ou cession de l'immeuble par la société. Ces solutions évitent parfois les coûts et délais d'une dissolution complète.

La procédure de dissolution en 3 étapes

Étape 1 : La décision de dissolution. Les associés se réunissent en assemblée générale extraordinaire et votent la dissolution de la SCI. Un procès-verbal est rédigé, signé par tous les associés présents, et un liquidateur est désigné (souvent le gérant actuel). La décision doit être publiée dans un journal d'annonces légales du département du siège social.

Étape 2 : La liquidation. Le liquidateur procède à la réalisation de l'actif (vente des biens immobiliers ou partage en nature entre associés) et au paiement des dettes. Si la SCI détient un immeuble, sa vente nécessite un acte authentique chez le notaire. Le partage en nature (attribution de l'immeuble à un associé) requiert également un acte notarié, obligatoire pour la publicité foncière.

Étape 3 : La clôture de liquidation et la radiation. Une seconde assemblée générale approuve les comptes de liquidation et constate la clôture. Un nouveau procès-verbal est publié dans un journal d'annonces légales, puis la demande de radiation est déposée au greffe du tribunal de commerce ou du tribunal judiciaire selon le cas. La SCI est officiellement dissoute à compter de la radiation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

La fiscalité de la dissolution

La dissolution d'une SCI entraîne des conséquences fiscales à plusieurs niveaux. Si des plus-values sont réalisées lors de la cession ou du partage des actifs immobiliers, elles sont imposées selon le régime applicable à la SCI (plus-values immobilières pour une SCI à l'IR, impôt sur les sociétés pour une SCI à l'IS).

Le droit de partage de 2,5 % s'applique sur l'actif net partagé entre les associés (actif total moins les dettes). Pour une SCI détenant un immeuble de 500 000 € sans dette, le droit de partage représente 12 500 €. C'est un coût souvent sous-estimé lors de la planification d'une dissolution.

Les boni de liquidation (sommes distribuées aux associés au-delà de leurs apports initiaux) sont imposables comme des revenus de capitaux mobiliers, soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % ou, sur option, au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

Rôle du notaire dans la dissolution

Le notaire intervient à plusieurs stades de la procédure. Il conseille les associés sur l'opportunité et le calendrier de la dissolution, rédige les actes nécessaires au partage ou à la cession des biens immobiliers, calcule les droits de partage et les éventuelles plus-values taxables, et coordonne les formalités de publicité foncière.

Une dissolution bien préparée, accompagnée par un notaire dès l'origine, permet d'éviter les litiges entre associés et d'optimiser la fiscalité de l'opération. Contactez un notaire spécialisé via Notaires.io pour obtenir un bilan personnalisé avant d'engager la procédure.