Les 7 étapes d'un achat chez le notaire
- 1
Jour J
L'offre d'achat acceptée
Vous faites une offre au prix demandé ou en dessous ; le vendeur l'accepte par écrit. Elle engage les deux parties à négocier de bonne foi, mais la vente n'est formée qu'avec l'avant-contrat.
- 2
Quelques jours à 3 semaines
La signature du compromis (ou de la promesse)
L'avant-contrat fixe le prix, la date limite de signature de l'acte et les conditions suspensives. Il peut être signé chez le notaire ou à l'agence ; le notaire vérifie au préalable la situation du bien (titre de propriété, urbanisme, copropriété, diagnostics). Vous versez un dépôt de garantie, en général 5 à 10 % du prix, conservé par le notaire.
- 3
10 jours
Le délai de rétractation
L'acheteur non professionnel d'un logement peut se rétracter sans motif pendant 10 jours, à compter du lendemain de la remise ou de la première présentation du compromis signé (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation). Le dépôt de garantie lui est alors restitué en totalité.
- 4
1 à 2 mois
Le prêt et les conditions suspensives
La condition suspensive d'obtention du prêt dure au moins un mois (article L313-41 du Code de la consommation), souvent 45 à 60 jours. Si le prêt est refusé malgré des demandes conformes au compromis, la vente est annulée et le dépôt de garantie restitué.
- 5
En parallèle, 2 à 3 mois
Les vérifications du notaire
Le notaire purge le droit de préemption de la commune, qui dispose de 2 mois pour répondre (article L213-2 du Code de l'urbanisme), interroge le service de publicité foncière sur les hypothèques, réunit les pièces d'urbanisme et l'état daté du syndic, et prépare l'acte.
- 6
Environ 3 mois après le compromis
La signature de l'acte authentique
Le notaire lit l'acte avec vous, en présence du vendeur ou de son représentant. Le prix et les frais doivent être sur son compte avant le rendez-vous : au-delà de 3 000 €, les fonds sont versés par virement (article L112-6-1 du Code monétaire et financier). Vous recevez les clés le jour même.
- 7
Quelques semaines à quelques mois
La publication et le titre de propriété
Le notaire publie la vente au service de publicité foncière, règle le vendeur, les impôts et les frais, puis vous adresse votre titre de propriété et le décompte définitif, avec le remboursement de l'éventuel trop-perçu.
Compromis, promesse, acte de vente : quelles différences ?
| Critère | Compromis | Promesse unilatérale | Acte de vente |
|---|---|---|---|
| Qui s'engage | Vendeur et acheteur | Le vendeur seul ; l'acheteur dispose d'une option | Les deux : la vente est conclue |
| Où le signer | Notaire ou agence | Notaire, ou enregistrement sous 10 jours | Chez le notaire, obligatoirement |
| Argent versé | Dépôt de garantie, 5 à 10 % | Indemnité d'immobilisation, souvent 10 % | Le prix et les frais de notaire |
| Effet | Vente sous conditions suspensives | Bien réservé pendant l'option | Transfert de propriété, remise des clés |
Une promesse unilatérale sous seing privé doit être enregistrée auprès des impôts dans les 10 jours, sous peine de nullité : c'est pourquoi elle est le plus souvent signée chez le notaire.
Les délais à retenir
| Délai | Durée | Texte |
|---|---|---|
| Rétractation de l'acheteur | 10 jours | Art. L271-1 CCH |
| Condition suspensive de prêt | 1 mois minimum | Art. L313-41 C. conso. |
| Droit de préemption de la commune | 2 mois pour répondre | Art. L213-2 C. urb. |
| Compromis à acte de vente | Environ 3 mois | Usage |
Ce que vous payez, et quand
Au compromis, le dépôt de garantie, déduit ensuite du prix. À l'acte, le solde du prix et les frais de notaire, environ 7,5 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf, essentiellement des impôts. Notre simulateur de frais de notaire calcule la somme exacte à verser au notaire le jour de la signature, prorata de taxe foncière compris.
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