Frais de notaire 2026 : simulateur et calcul exact

De quoi se composent les frais de notaire ?

L'expression est trompeuse : sur un achat dans l'ancien, le notaire ne garde qu'environ 10 à 15 % de la somme. Le reste correspond à des impôts qu'il collecte pour l'État et les collectivités, et à des frais avancés pour votre compte. Pour un appartement ancien à 250 000 € à Paris :

Les droits de mutation

C'est le poste le plus lourd. Dans l'ancien, il additionne la taxe départementale (5 % dans la plupart des départements), la taxe communale de 1,20 % et des frais d'assiette égaux à 2,37 % de la taxe départementale. Le taux global atteint ainsi 6,32 % du prix dans un département à 5 %, et 5,81 % dans un département resté à 4,50 %.

Les émoluments du notaire

La rémunération du notaire pour une vente est fixée par l'État (article A444-91 du Code de commerce) et identique dans toutes les études. Elle se calcule par tranches du prix, hors taxes :

S'y ajoute la TVA à 20 %. Pour 250 000 €, les émoluments s'élèvent à 2 395 € HT. Le tarif prévoit par ailleurs une remise facultative, laissée à l'appréciation du notaire, sur la part du prix au-delà de 100 000 €.

La contribution de sécurité immobilière et les débours

La contribution de sécurité immobilière rémunère l'inscription de la vente au fichier immobilier : 0,10 % du prix, 15 € au minimum. Les débours et émoluments de formalités couvrent les documents que le notaire obtient pour vous (cadastre, état hypothécaire, certificats d'urbanisme, état daté du syndic). Ils varient selon le dossier : le simulateur retient un ordre de grandeur de 1 200 €.

Droits de mutation 2026 : le taux de votre département

La loi de finances pour 2025 permet aux départements de porter leur taux de 4,50 % à 5 %, du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Au 1er juin 2026, presque tous l'ont fait. Font exception :

• Hautes-Alpes (05) : 4,50 %
• Alpes-Maritimes (06) : 4,50 %
• Ardèche (07) : 4,50 %
• Charente (16) : 4,50 %
• Drôme (26) : 4,50 %
• Indre (36) : 3,80 %
• Lozère (48) : 4,50 %
• Oise (60) : 4,50 %
• Hautes-Pyrénées (65) : 4,50 %
• Saône-et-Loire (71) : 4,50 %
• Guadeloupe (971) : 4,50 %
• Mayotte (976) : 4,50 %

Quelques départements prévoient en outre des abattements ou des taux réduits pour des situations particulières (vente par lots avec droit de préemption du locataire, acquisition d'une première propriété…). Ils figurent au barème de la DGFiP et votre notaire les applique dans l'acte.

Primo-accédants : rester à 4,50 %

La hausse à 5 % ne s'applique pas à un primo-accédant qui achète sa résidence principale. Est primo-accédant l'acheteur qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'achat. Sur un bien ancien à 250 000 € à Paris, l'économie atteint 1 280 €.

Neuf ou ancien : pourquoi un tel écart ?

Un logement neuf vendu pour la première fois dans les cinq ans de son achèvement (vente en l'état futur d'achèvement comprise) est soumis à la TVA, déjà incluse dans le prix. Les droits de mutation sont alors remplacés par une taxe de publicité foncière réduite : 0,70 %, plus 2,14 % de frais d'assiette, soit 0,715 % du prix. Les émoluments du notaire, eux, restent les mêmes.

Exemples chiffrés (Paris, 2026)

Formalités et débours estimés à 1 200 €, sans mobilier déduit.

Comment réduire légalement ses frais de notaire

• Déduire le mobilier. Les meubles vendus avec le bien (cuisine équipée, électroménager, mobilier) ne supportent pas les droits de mutation. Ils doivent figurer sur une liste détaillée annexée à l'acte, à leur valeur réelle : une estimation exagérée peut être redressée par l'administration fiscale.
• Sortir les frais d'agence de l'assiette. Quand la commission est à la charge de l'acheteur et mentionnée comme telle dans le compromis, elle n'entre pas dans le prix soumis aux droits.
• Vérifier le statut de primo-accédant. S'il s'applique, il évite la hausse de 0,5 point dans la plupart des départements.

Exemple : un appartement ancien à Paris affiché 260 000 €, dont 10 000 € de frais d'agence à la charge de l'acheteur et 8 000 € de mobilier, acheté par un primo-accédant :

Qui paie les frais de notaire, et quand ?

Sauf clause contraire (vente « acte en mains »), c'est l'acheteur. Le notaire réclame une provision au plus tard le jour de la signature, verse les impôts et paie les formalités, puis vous adresse un décompte définitif et vous rembourse l'éventuel trop-perçu. Les frais de garantie de votre prêt (hypothèque ou caution) s'ajoutent à cette somme.

Donation, succession, partage : d'autres règles

Quand un bien est transmis par donation ou par succession, ce ne sont plus des droits de mutation « à titre onéreux » qui s'appliquent, mais des droits de donation ou de succession, calculés sur la part de chacun après un abattement qui dépend du lien de parenté. Le simulateur ci-dessus traite aussi ces cas : choisissez l'onglet correspondant.

Abattements par donateur ou défunt et par bénéficiaire (CGI, art. 779, 788, 790 B à 790 F). Une personne handicapée bénéficie de 159 325 € en plus. Les abattements se reconstituent tous les 15 ans.

Droits en ligne directe (enfants, parents)

Entre frères et sœurs, le taux est de 35 % jusqu'à 24 430 € puis 45 %. Il est de 55 % pour les neveux, nièces et cousins, et de 60 % entre personnes sans lien de parenté.

Donation d'un bien immobilier

Aux droits de donation s'ajoutent une taxe de publicité foncière de 0,60 % (plus 2,37 % de frais d'assiette), la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % et les émoluments du notaire : 4,837 % jusqu'à 6 500 €, 1,995 % jusqu'à 17 000 €, 1,330 % jusqu'à 60 000 € et 0,998 % au-delà, hors TVA. Donner la seule nue-propriété en gardant l'usufruit réduit fortement la valeur taxée : à 65 ans, elle ne représente que 60 % de la valeur du bien.

Succession comportant un bien immobilier

Le notaire établit l'acte de notoriété (56,60 € HT), l'attestation immobilière qui transfère le bien aux héritiers et, le plus souvent, la déclaration de succession, à déposer dans les 6 mois du décès. Ses émoluments suivent des barèmes propres (1,935 % puis 1,064 %, 0,726 % et 0,532 % au-delà de 30 000 € pour l'attestation). S'y ajoutent une taxe fixe de 125 € et la contribution de sécurité immobilière. Le conjoint survivant et le partenaire de PACS ne paient aucun droit de succession.

Partage après un divorce

Le partage des biens communs ou indivis supporte un droit de partage de 1,10 % de l'actif net (après déduction du prêt restant dû) lorsqu'il fait suite à un divorce, une séparation de corps ou la rupture d'un PACS. Dans les autres cas, notamment entre héritiers, le taux est de 2,50 %. S'y ajoutent les émoluments du notaire, calculés sur la valeur brute des biens, et la contribution de sécurité immobilière.

Les autres frais facturés lors d'un achat

Le décompte du notaire et votre plan de financement comportent souvent d'autres lignes, qui ne sont pas des « frais de notaire » au sens strict :

Sources

• DGFiP : taux des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière au 1er juin 2026
• impots.gouv.fr : j'achète un bien immobilier, qu'aurai-je à payer comme frais au notaire ?
• Notaires de France : le tarif du notaire, émoluments et honoraires
• service-public.gouv.fr : droits de donation
• service-public.gouv.fr : droits de succession
• Légifrance : droit de partage (art. 746 du CGI)

Simulation indicative, à jour du barème au 1er juin 2026. Seul le décompte établi par votre notaire fait foi.